La norme BBC en questions

Les logements BBC intéressent de plus en plus les investisseurs, et à juste titre puisque le label deviendra, dès 2013, la norme pour toutes les nouvelles constructions. Comment l’obtenir ? Quelles sont les règles à respecter ?

Label BBC : une question de consommation avant tout

Il n’existe pas de loi imposant l’utilisation de matériaux de construction spécifiques en vue de l’obtention du label BBC. L’objectif de ce label est de diminuer les émissions de gaz à effet de serre des logements (qui représentent près d’un quart des rejets de CO2).

Ainsi, seule la consommation énergétique annuelle permet de déterminer si l’habitation peut obtenir ou non le label BBC Effinergie. Les logements représentent aujourd’hui 23% des émissions de gaz à effet de serre.

Les éléments à connaître avant d’investir dans l’immobilier

A l’heure actuelle, les logements doivent consommer moins de 50 kWhEP/m²/an pour être considérés comme BBC. Cette exigence fait toutefois l’objet d’un rééquilibrage en fonction de l’altitude et de la zone climatique du logement. La consommation retenue varie ainsi de 40 kWhEP/m²/an (pour la Côte d’Azur) à 75 kWhEP/m²/an (pour les Vosges).

Afin de garantir une consommation inférieure ou égale aux exigences de la réglementation thermique en vigueur, les constructeurs doivent donc prendre en compte :

• L’isolation et l’étanchéité ;
• La ventilation et l’orientation ;
• L’utilisation d’énergies renouvelables...

L’investissement dans un logement BBC est particulièrement intéressant, car dès 2013, le label BBC deviendra la norme pour tous les logements neufs.

Immobilier locatif, les nouveaux plafonds de loyers et de ressources

Les dispositifs d'investissement locatif Scellier, Robien, Borloo et Besson sont soumis à des conditions de plafonds de loyers et, dans certains cas, à des plafonds ressources des locataires. L'administration fiscale actualise ces barèmes pour 2011 dans une de ses instructions (5B-5-11). Pour le dispositif Scellier notamment, les plafonds de loyers pour 2011 sont fixés pour le secteur libre à 21,70 € par mètre carré pour la zone Abis, 16,10 € pour la zone A, 13 € pour la zone B1, 10,60 € pour zone B2 et 6,10 € pour la zone C. Pour le secteur intermédiaire, ces plafonds sont respectivement fixés à 17,36 €, 12,88 €, 10,40 €, 8,48 € et 4,88 €.

Girardin, les nouveaux plafonds de loyer

Actualisation pour l'application de la loi Girardin 2011 des plafonds de loyer et de ressource du locataire et du plafonnement de base de la réduction d'impôt, publiée au BOI 5 B-4-11 du 10 mars 2011.

Plafonnement de la réduction d'impôt :

Le nouveau plafond 2011 à prendre en compte pour la réduction d'impôt en loi Girardin pour les investissements réalisés outre-mer reste stable, et c’est une première depuis de nombreuses années, à 2.247 € HT par m² de surface Girardin (surface habitable + surface varangue limitée à 14m²).
On applique le plafond HT sur les îles ou territoires non soumises à TVA soit Saint-Martin, Guyane et Tahiti…, et une TVA à 8,5% en Martinique, Guadeloupe et à la Réunion.

Plafonds des loyers :
Les nouveaux plafonds 2011 de loyer applicables dans le cadre de la loi Girardin pour les baux conclus en 2011 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2011 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, subissent quant à eux une légère inflation (>2%) et ne doivent pas excéder :
- 156 € dans les départements d’outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte ;
- 196 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Plafonds de ressources des locataires :
Pour les baux conclus en 2011, les plafonds annuels de ressources à prendre en compte pour l'application de la loi Girardin, sont eux aussi réévalués (+2,1% dans les DOM, St Martin etc, +1,82% en PolynésieFrançaise, Nouvelle Calédonie….).